实际交付的房屋与样板间不同，房地产公司构成虚假宣传被行政处罚

经营者不得利用广告或其他方法对其商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等做任何扩大的宣传或与事实无法100%相符的宣传、承诺等，否则就属于虚假宣传，会面临被被工商行政管理部门予以行政处罚的法律风险。

【案情介绍】

当事人是一家房地产开发企业。其在青浦开发的楼盘开始销售前，当事人在其售楼处比照该楼盘2号楼至21号楼的6楼房型，按照一比一的比例建造了一套样板房，面积大约102平方米，供消费者在购房时参照。样板间与实际交付的5楼房屋唯一不同之处，是实际交付的5楼房屋客厅和南阳台之间连接处有一个高约35cm，宽约20cm的反梁，而当事人展示的样板房内无上述反梁。

当事人在消费者参观样板房时，只告知消费者5楼除了比6楼多了一个北露台外，5楼的房型和6楼的房型一样，即同消费者看到的样板房一样。未向欲购买5楼的消费者明确告知5楼房屋的南阳台和客厅之间有一个上述反梁，在同购买5楼的购房人签订的《上海市商品房预售合同》中也未写明所受售房屋内有上述反梁。

2017年9月30日，其中5楼购房人拿到房屋后发现所购房屋内有一个上述反梁，同购房人当时看到的样板房不一致，严重影响了生活，即以当事人刻意欺瞒，欺诈消费为由，群体向市场监督管理局投诉。同年11月起，当事人陆续同5楼的购房人达成了和解，补偿5楼每户购房人一张价值8万元的车位优惠抵用券。

另外，当事人同购房人签订的《上海市商品房预售合同》的补充条款一，第十五条有“关于销售广告及宣传资料、概念展示空间、销售员口头介绍的效力1、双方的权利义务以合同及其附件和本补充条款为准。2、甲乙双方在签订本合同前关于房屋和小区的任何书面或口头说明、介绍和承诺，若与本合同约定不一致或未在本合同中约定的，均归于无效，双方的权利和义务以本合同约定为准。……”等内容。在补充条款中，当事人明确表达了，当事人在同消费者签订合同前关于房屋和小区的任何书面或口头的说明、介绍和承诺都是可以不算数的。上述内容系在格式合同条款中排除消费者解释格式条款的权利。

2018年8月10日，市场监督管理局向当事人送达了行政处罚听证告知书，当事人在法定期限内未提出陈述申辩和听证的要求。

【处罚结果】

市场监督管理局认定，当事人对其开发销售的房屋作引人误解的虚假宣传行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》（1993年版）第九条第一款的规定。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第一款的规定，决定责令当事人停止违法行为，消除影响并处罚款壹拾玖万元整。

当事人在格式合同条例中排除消费者解释格式条款的权利的行为，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第一款第（四）项的规定。根据《合同违法行为监督处理办法》第十二条的规定，决定责令当事人立即改正并处罚款壹万元整。

【律师分析】

实务中，本案类似情形并不少见，尤其在房市低迷的时候，为了吸引消费者，房地产开发企业会把样板间设计、装修地比实体房屋要好，甚至有时候，样板房的结构和实体房屋的结构都有所不同。精装修房更是如此，实体房屋的装修标准可能是低于样板房标准的。比如，在地板材质、颜色，浴室、厨房用具品牌和型号等方面，样板房和实体交付的房屋可能就存在不同。如果样板房和实体交付的房屋有不一致的，房地产开发企业就面临被认定构成虚假宣传，违反《反不正当竞争法》的法律风险。

而一旦被认定为构成虚假宣传，工商行政管理局直接就会给予经营者相应的行政处罚。根据1993年版本的《反不正当竞争法》的规定，市场监督管理局并不会必然给予企业罚款，即便给予企业罚款，也只是以一万元以上二十万元以下的罚款。根据2017年版本的《反不正当竞争法》的规定，自2018年1月1日起，如果企业有新的行为构成虚假宣传的，无论经营者该行为是否给消费者造成了损失，也无论经营者该行为是否进行了及时的改正，市场监督管理局会直接给予高额罚款，起步价二十万，情节严重，处罚金额高达二百万元，甚至会被吊销营业执照。

不仅如此，工商行政管理局还会将对企业的行政处罚信息在企业信用信息公示系统、门户网站、专业网站等地方进行公示。企业不仅将面临罚款损失，商誉、信用等方面也会遭受重大损失。

另外，房地产开发企业的房屋买卖合同都是格式合同，根据《合同违法行为监督处理办法》、《上海市合同格式条款监督条例》等的规定， 格式合同不仅要在市工商局备案，而且，不得含有免除提供方造成消费者人身伤害等的责任的内容，不得含有要求消费者承担经营者承担的经营风险等的加重消费者责任的内容，不得含有排除消费者变更或解除合同等的主要权利的内容。否则，房地产开发企业可能会面临被行政处罚的法律风险。

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